머니S재개발 구역 '신축 쪼개기' 투자해도 될까

관리자
2024-03-27



[2024 머니톡콘서트] 전영진 재개발연구회 자문위원 "신축 적은 동네 사업성 좋지만 노후도 리스크"

전영진 재개발연구회 자문위원은 3월26일 머니S가 주최한 제18회 머니톡콘서트에서 '신통기획·모아타운 재개발·재건축 반드시 알아야 할 투자 노하우'를 주제로강연했다./사진=임한별 기자

"개인 투자자가 성공하기 가장 어려운 시장이 바로 재개발·재건축입니다."


내 집 마련을 꿈꾸는 이들의 정비사업(재개발·재건축) 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 청약 문턱이 높아짐에 따라 정비사업, 특히 적은 자본으로 뛰어들 수 있는 재개발 투자는 가장 각광받는 재테크 수단으로 떠올랐다.


전영진 재개발연구회 자문위원은 26일 경제미디어 '머니S'가 주최한 제18회 머니톡콘서트 ''돈'이 보이는 서울 재개발·재건축 정비사업 로드맵'에서 '신통기획·모아타운 재개발·재건축 반드시 알아야 할 투자 노하우'를 주제로 강연했다.


재개발·재건축 전문가로 알려진 전 위원은 정비사업 투자 입문 과정부터 투자자들이 궁금해하는 다양한 투자 방법, 리스크 대응 전략까지 심도 있게 강연했다. 그는 ▲재개발·재건축 전문성과 투자 위험성 ▲재개발 지역 물건 거래와 공인중개사의 설명 의무 ▲재개발 분양 신청 등 방법을 설명했다.


재개발 예정지 주의 사항은?


재개발 예정 구역 물건을 거래할 때 주의해야 하는 사항에 대해 전 위원은 매도인의 거짓 없는 설명이 중요하다고 강조했다. 특히 재개발·재건축 예정 구역에 직접 방문했을 때 개발 가능 여부와 리스크에 대한 설명을 반대로 판단하면 쉽게 이해할 수 있다는 팁도 전달했다.


예를 들어 신축이 적은 지역의 경우 노후도와 사업성이 높다. 구옥과 신축 가운데 선택해야 하는 상황이라면 감정평가가 높지 않은 점을 고려할 때 신축이 유리했다. 새 집일수록 관리가 편하기 때문. 문제는 신축이 많아지게 되면 개발 허가 조건인 노후도에서 걸림돌로 작용한다.


사진=임한별 기자

2002년까지 노후도는 정비사업 필수 조건이 아니었다. 이 외 두 가지 이상의 조건만 충족하면 재개발 요건이 됐다. 하지만 2002년 이후부터 노후도가 필수 조건이 됐다. 재개발을 기대하고 신축을 구입했는데 노후도로 인해 개발이 실패할 수 있다.


전 위원은 이 같은 사례로 서울 신대방역을 꼽았다. 신대방역의 경우 신축이 거의 없어 재개발 가치와 사업성이 높았지만 문제는 낮은 동의율이었다.


"지분 쪼개기로 수익성 악화"


전 위원은 '지분 쪼개기'의 리스크에 대한 주의도 당부했다. 건축비·토지비를 사용한 자금과 분양수익 가운데 투자자에게 유리한 쪽을 선택해야 한다.


과거 사례를 보면 서울 성동구 옥수동의 한 재개발 구역은 아파트를 분양받을 수 있는 정원 기준이 500명이었다. 당시에는 신축 쪼개기가 아닌 다가구·다세대주택을 쪼개는 경우가 적지 않았다.


이는 후폭풍으로 왔다. 조합원이 500명에서 1300명까지 늘어난 것이다. 권리 가구 수는 1200개. 지분 쪼개기로 인해 재개발 후에도 아파트를 분양받기가 어려워진 상황에 이르렀다.


이에 조합원들은 대형면적의 설계변경을 통해 가구를 나누고 우여곡절 끝에 분양을 완료했지만 일반분양 물량이 거의 남지 않았다. 전 위원은 "조합원 수가 너무 많게 돼 정비사업의 사업성이 떨어질 수밖에 없었다"고 설명했다.


권리산정 기준일 이후의 신축 물건도 주의해야 한다. 서울시의 재개발·재건축 대표 사업인 '신속통합기획'과 '모아타운'에 대한 차이점도 숙지해야 한다. 신속통합기획은 권리산정 기준일 이전에 등기를 완료해야 한다. 모아타운은 착공 전 등기를 완료한다.


전 위원은 "재개발·재건축 투자의 성공을 위해선 지역을 먼저 정하지 않고 해당 구역에 대한 지식과 정보를 충분히 안 후에 결정해야 한다"고 강조했다.




신유진 기자 (yujinS@mt.co.kr)


기사원문 : https://n.news.naver.com/article/417/0000991795?type=journalists





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