머니S부동산 불황 이기는 투자법… '돈'이 되는 정비사업

관리자
2024-03-27


[2024 머니톡콘서트] 전영진 위원 "투자 예정 구역 미리 공부"

이승훈 대표 "서울 유망 투자처 영등포·용산 지금 선점해야 한다"

제18회 머니톡콘서트가 26일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 열렸다. /사진=임한별 기자

고금리 장기화로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 원자재 가격 인상 등 대형 악재가 지속되고 있다. 이 같은 여파에도 서울 재개발·재건축(정비사업)을 통한 내 집 마련과 투자가 가장 주목받고 있다.


정비사업 투자는 성공시 높은 수익성을 보장하는 대신 리스크 역시 크다. 옥석 가리기가 무엇보다 중요한 이유다. 머니투데이 미디어 종합 경제매체 '머니S'는 실수요자와 투자자들의 이 같은 고민을 해결하고 올바른 투자 방향을 제시해 줄 전문가들과 '제18회 머니톡콘서트'를 26일 개최했다. 서울 강남구 논현동 건설회관 2층 중회의실에서 열린 이날 행사에는 200여명이 참석해 성황을 이뤘다.


서울 정비사업 로드맵 주의점 '이것'


''돈'이 보이는 서울 재개발·재건축 정비사업 로드맵'을 대주제로 1부 강연에 나선 전영진 부동산컨설턴트(재개발연구회 자문위원)는 투자자들이 어떤 곳에 투자해야 하고 개발 가능성이 있는지, 반대로 어떤 곳의 투자를 주의해야 하는지 팁을 공유했다.


전 위원은 재개발 예정 구역의 물건을 거래할 때 주의해야 하는 사항에 대해 매도인의 거짓 없는 설명이 중요하다는 점을 우선 짚었다. 재개발·재건축 예정 구역에 직접 방문했을 때 개발 가능 여부와 리스크에 대한 설명을 반대로 판단하면 쉽게 이해할 수 있다는 팁도 전수했다.


그는 신축과 구옥을 예로 들어 설명했다. 전 위원은 "신축이 적은 지역은 노후도와 사업성이 높다"며 "구옥과 신축 가운데 선택해야 하는 상황이라면 감정평가가 높지 않은 점을 고려해 (과거에는)신축이 유리했다"고 말했다.

전영진 재개발연구회 자문위원이 제18회 머니톡콘서트에서 '신통기획·모아타운 재개발·재건축 반드시 알아야 할 투자 노하우'를 주제로 강연했다. /사진=임한별 기자

이어 "문제는 신축이 많아지면 개발 허가 조건인 노후도에서 걸림돌로 작용한다"고 주의를 당부했다. 전 위원은 '지분 쪼개기' 리스크에 대한 조언도 했다. 건축비·토지비를 사용한 자금과 분양수익 가운데 투자자에게 유리한 쪽을 선택해야 한다는 게 그의 설명.


이밖에 서울시의 재개발·재건축 대표 사업인 '신속통합기획'과 '모아타운'에 대한 차이점을 숙지해야 한다고 당부했다. 신속통합기획은 권리산정 기준일 이전에 등기를 완료해야 하고 모아타운은 착공 전 등기를 완료해야 한다는 점을 짚었다.


그는 "재개발·재건축 투자 성공을 위해선 지역을 먼저 정하지 않고 해당 구역에 대한 지식과 정보를 충분히 안 뒤에 결정해야 한다"고 강조했다.


서울 핵심 개발 프로젝트 '용산·영등포' 주목


2부 강연을 맡은 이승훈 리얼비전경제연구소 대표는 서울 유망 투자처의 분석과 접근법을 설명했다. 그는 ▲금리 인하 ▲공급부족 ▲정부정책 완화 ▲전세가격 상승 등을 아파트값 상승 요인으로 지목했다. 하락 원인에는 ▲높은 금리 ▲가계 대출 ▲비싼 가격과 수요 감소 ▲부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등을 짚었다.


그는 이 같은 요인을 언급하며 서울시의 '서남권 대개조'와 '용산국제업무지구 개발계획'(안) 계획에 따른 수혜 지역으로 영등포·용산을 지목했다. 영등포는 서남권 대개조 계획에 따라 제조업 중심의 준공업지역을 미래 첨단·융복합산업공간으로 혁신하겠다는 오세훈 서울시장의 비전이 함축됐다.

부동산컨설턴트인 이승훈 리얼비전경제연구소 대표가 제18회 머니톡콘서트에서 '용산·한강변·역세권 서울 핵심 지역 이슈와 동향'을 주제로 강연을 진행했다. /사진=임한별 기자

준공업지역 내 공장이전 부지에 무분별한 공동주택(아파트) 건설을 막기 위해 250%로 제한했던 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)을 최대 400%까지 완화해 직주근접 도시를 건설하는 것이 핵심.


그는 "상업지 용도 변경은 서울 전체를 기준으로 봐도 드문 사례이고 사업성 측면에서 엄청난 혜택"이라며 "용적률 400% 특혜 또한 빠른 개발을 위한 발판이 될 것"이라고 낙관했다. 다만 높은 추가 분담금에 대한 고민이 필요하다는 점도 상기시켰다.


용산의 경우 후암동이나 이태원동 일대는 정비사업 진행 시 입지는 매우 우수한 것으로 평가되나 소요 시간은 길 것으로 내다봤다. 이제 막 공사가 진행되고 있는 한남동 일대는 처음 개발이 착수된 때부터 착공까지 20여년이 소요됐다.


이 대표는 용산 노후주택 지역 재개발에 뛰어들고자 한다면 여유 자금을 활용하되 마음의 여유를 가져야 한다고 조언했다. 그는 "서울 투자 수요가 줄어도 공급량보다 적어지는 것은 아니기 때문에 결국 집값은 오를 것"이라고 예측했다. 이어 "이러한 정보가 대중적으로 알려지는 시점이 올 하반기 금리 인하부터로 예상한다"며 "앞서 유망 투자처를 선점해야 한다"고 조언했다.




김창성 기자 (solrali@mt.co.kr)


기사원문 : https://n.news.naver.com/article/417/0000991807?ntype=RANKING&type=journalists







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