용산에서 사업속도가 엄청 빠르다는 청파3동 역세권 재개발 (청파동3가 24-24일대)을 가보았다.
사업성도 훌륭하고 무엇보다 사업속도가 엄청 빠르다고 한다...
지하철 4호선 숙대입구에서 내려 9번출구로 나와 숙대방향으로 현장 추진위 사무실이 바로 눈에 띈다.
4호선 숙대입구역 도보 3분거리 (역세권은 역에서 350미터이내)
1호선 남영역 도보 7-8분 거리
숙대 올라가는 초입로 이다
용산은 호재가 너무 많지만 크게 3가지만 꼽으라면
국제업무지구: 51조 예산이 투입되며, 금융에 관련된 국제업무 지구가 조성될 예정이며,
올해(2025) 하반기에 착공되어 2030년 입주 예정이다. 국제학교도 들어올 예정이다.
90만평의 민족공원: 현재 일부 개방되어 있고, 미군부대는 대부분 이전된 상태이고, 토지 정화 작업중이다.
서울역 북부역세권: 작년(2024년) 12월에 공사가 시작되었고, 2029년 6월 완공예정이다.
39층 규모의 건물 5개동이 들어서는데 코엑스를 비롯하여 국제회의장, 전시시설, 호텔 , 판매, 업무 시설 등 대규모 복합단지가 만들어진다고 한다.
오세훈시장이 서울역을 상전벽해 수준의 대개조를 하여 국가 중앙역이자 국제 관문으로 위상을 높이어 문화의 플렛폼, 교통의 플렛폼로 바꾸겠다고 발표한 그 곳이다.
용산 호재를 한가지 더 추가한다면 지하철1호선 서울역과 노량진역을 잇는 철도의 지하화에 따른 긴띠 형태의 공원이다.
아마도 뉴욕 센트럴파크 같은 긴 공원이 서울역에서 국제업무지구를 지나 남쪽으로 이어져 한강공원과 연결되는 공원이 되지 않을까 생각된다.
청파동3가 역세권재개발 현장은 이 모든 호재의 가운데 위치해 있다
민족공원과 도보로 10분
서울역과 도보로 15분 정도
국제업무지구와는 차로 10분이내....
주거와 업무와 휴식과 문화생활을 30분이내 거리에서 모두 누릴수 있다.
주변 다른 개발 예정지와 다르게 구릉지가 아닌 완전 평지
입지는 더 이상 바랄게 없는 위치다.
총 조합원 50명....그 중 국공유지 4개..
총 건립대수 224세대 = 조합원 분양세대 46 + 일반 분양세대 114세대 + 임대 64세대
용적율 466.77% (역세권이라 종상향이 되어 용적율이 높다)
건립세대가 충분하여 모든 조합원이 로얄동+로얄층을 배정 받을수 있다.
조합원들은 민족공원을 보면서 살수 있다......좋.겠.다.
용산은 분양가 상한제 적용지역이라 일반분양가가 낮은 대신에 조합원을 위하여
감정평가(종전자산평가)가 높게 나온다고 한다.
종전자산평가가 높게 나오면 비례율이 떨어지지 마련인데도 이곳은.....
비례율 112.66% + @
가장 중요한 투자금 !!
추진위 사무실에서 공개 안해주시는 자료를 살짝 봤는데
권리가액이 신축 빌라 매매가 보다 높다 !! (현재 P는 없네..이런 좋은 현장에?...)
아직 소문이 안나서 거래가가 안 오른거 같다.
신축 2룸 매매가 6억 중후반대 (전세 약 3억 뻬면 ..초기 실투자 3억 중후반)
감정가 6억 초반 x 비례율 112.66% = 권리가액 거의 7억
조합원 분양가 33평 13억 5천 – 권리가액 거의 7억 = 조합원 추분 약 6억5천
실투자 (3억 후반+추분 6억5천) 10억 초반이면 현시세 33평 20억짜리
아파트 조합원이 될 수 있다!
문제는 구역내 지분이 모두 큰물건이라 작은 지분 물건이 많지 않다는 점이다.
이곳은 토지거래허가 구역도 아니고, 5년 재당첨 금지.. 이런것도 피해간다.
아직 주민설명회 시작도 안 했는데 일부러 추진 사무실에 찾아와 동의 의사를 밝히신 분이 벌써 68%가 넘는다고 한다.
아하! 그래서 소유자분들이 추진위 설명만 들으시면 모두 찬성하셨겠구나....
동의율이 빨리 나오는 이유는 소유자분들이 권리가액이 높기 때문에 불만이 없었던 모양이다
소유자들이 감정가액에 대한 불만이 없고, 조합원수가 적다 보니 확실히 속도가 빠른 것 같다.
게다가 정부에서는 앞으로 아파트 공급이 너무 없어서 속도를 빨리 할수 있는 대상지들이
속도를 좀더 높일수 있도록 임대아파트 비율 하향 혹은 용적율 상향에 대하여 계속 밀어 주고 있는
추세라 사업시행 인가 시점에서 더 많은 혜택을 받을 수 있어 비례율이 더 높아질수 있다고 한다.
건축비는 평당 870으로 책정되어 있다.
추진 사무실에선 1년내 조합설립이 가능할거라고 한다.
국제업무지구과, 서울역 북부역세권개발 등이 2030년 완공 목표인데 이 곳도 거기에 맞춰 5년내 입주가 목표로 추진하고 있다고 한다.
입주가 되는 2030년쯤 된다면 엄청난 상승 효과가 기대된다.
결국 사업성 좋고 조합원수가 적으니 속도는 빠를 듯하다.
매우! 친절한 추진위 사무실에서 직접 브리핑을 들으니 인터넷에서 듣던 막연한 정보와는 차원이 다른 듯 하다..
결론은 입지 A급, 사업성 A급 , 사업 속도 빠름
초기 투자금액 3억 중반-4억,
토지거래허가 구역도 아니고, 5년 재당첨 금지 이런것도 없다 !
조합설립 후 사면 물딱지!
용산에 다시는 이런 투자 물건 없다 !!
문의 : https://www.gurupin.net/ceo_woo
추진위 사무실 위치 : https://naver.me/GQ1b6A5r
용산에서 사업속도가 엄청 빠르다는 청파3동 역세권 재개발 (청파동3가 24-24일대)을 가보았다.
사업성도 훌륭하고 무엇보다 사업속도가 엄청 빠르다고 한다...
지하철 4호선 숙대입구에서 내려 9번출구로 나와 숙대방향으로 현장 추진위 사무실이 바로 눈에 띈다.
4호선 숙대입구역 도보 3분거리 (역세권은 역에서 350미터이내)
1호선 남영역 도보 7-8분 거리
숙대 올라가는 초입로 이다
용산은 호재가 너무 많지만 크게 3가지만 꼽으라면
국제업무지구: 51조 예산이 투입되며, 금융에 관련된 국제업무 지구가 조성될 예정이며,
올해(2025) 하반기에 착공되어 2030년 입주 예정이다. 국제학교도 들어올 예정이다.
90만평의 민족공원: 현재 일부 개방되어 있고, 미군부대는 대부분 이전된 상태이고, 토지 정화 작업중이다.
서울역 북부역세권: 작년(2024년) 12월에 공사가 시작되었고, 2029년 6월 완공예정이다.
39층 규모의 건물 5개동이 들어서는데 코엑스를 비롯하여 국제회의장, 전시시설, 호텔 , 판매, 업무 시설 등 대규모 복합단지가 만들어진다고 한다.
오세훈시장이 서울역을 상전벽해 수준의 대개조를 하여 국가 중앙역이자 국제 관문으로 위상을 높이어 문화의 플렛폼, 교통의 플렛폼로 바꾸겠다고 발표한 그 곳이다.
용산 호재를 한가지 더 추가한다면 지하철1호선 서울역과 노량진역을 잇는 철도의 지하화에 따른 긴띠 형태의 공원이다.
아마도 뉴욕 센트럴파크 같은 긴 공원이 서울역에서 국제업무지구를 지나 남쪽으로 이어져 한강공원과 연결되는 공원이 되지 않을까 생각된다.
청파동3가 역세권재개발 현장은 이 모든 호재의 가운데 위치해 있다
민족공원과 도보로 10분
서울역과 도보로 15분 정도
국제업무지구와는 차로 10분이내....
주거와 업무와 휴식과 문화생활을 30분이내 거리에서 모두 누릴수 있다.
주변 다른 개발 예정지와 다르게 구릉지가 아닌 완전 평지
입지는 더 이상 바랄게 없는 위치다.
총 조합원 50명....그 중 국공유지 4개..
총 건립대수 224세대 = 조합원 분양세대 46 + 일반 분양세대 114세대 + 임대 64세대
용적율 466.77% (역세권이라 종상향이 되어 용적율이 높다)
건립세대가 충분하여 모든 조합원이 로얄동+로얄층을 배정 받을수 있다.
조합원들은 민족공원을 보면서 살수 있다......좋.겠.다.
용산은 분양가 상한제 적용지역이라 일반분양가가 낮은 대신에 조합원을 위하여
감정평가(종전자산평가)가 높게 나온다고 한다.
종전자산평가가 높게 나오면 비례율이 떨어지지 마련인데도 이곳은.....
비례율 112.66% + @
가장 중요한 투자금 !!
추진위 사무실에서 공개 안해주시는 자료를 살짝 봤는데
권리가액이 신축 빌라 매매가 보다 높다 !! (현재 P는 없네..이런 좋은 현장에?...)
아직 소문이 안나서 거래가가 안 오른거 같다.
신축 2룸 매매가 6억 중후반대 (전세 약 3억 뻬면 ..초기 실투자 3억 중후반)
감정가 6억 초반 x 비례율 112.66% = 권리가액 거의 7억
조합원 분양가 33평 13억 5천 – 권리가액 거의 7억 = 조합원 추분 약 6억5천
실투자 (3억 후반+추분 6억5천) 10억 초반이면 현시세 33평 20억짜리
아파트 조합원이 될 수 있다!
문제는 구역내 지분이 모두 큰물건이라 작은 지분 물건이 많지 않다는 점이다.
이곳은 토지거래허가 구역도 아니고, 5년 재당첨 금지.. 이런것도 피해간다.
아직 주민설명회 시작도 안 했는데 일부러 추진 사무실에 찾아와 동의 의사를 밝히신 분이 벌써 68%가 넘는다고 한다.
아하! 그래서 소유자분들이 추진위 설명만 들으시면 모두 찬성하셨겠구나....
동의율이 빨리 나오는 이유는 소유자분들이 권리가액이 높기 때문에 불만이 없었던 모양이다
소유자들이 감정가액에 대한 불만이 없고, 조합원수가 적다 보니 확실히 속도가 빠른 것 같다.
게다가 정부에서는 앞으로 아파트 공급이 너무 없어서 속도를 빨리 할수 있는 대상지들이
속도를 좀더 높일수 있도록 임대아파트 비율 하향 혹은 용적율 상향에 대하여 계속 밀어 주고 있는
추세라 사업시행 인가 시점에서 더 많은 혜택을 받을 수 있어 비례율이 더 높아질수 있다고 한다.
건축비는 평당 870으로 책정되어 있다.
추진 사무실에선 1년내 조합설립이 가능할거라고 한다.
국제업무지구과, 서울역 북부역세권개발 등이 2030년 완공 목표인데 이 곳도 거기에 맞춰 5년내 입주가 목표로 추진하고 있다고 한다.
입주가 되는 2030년쯤 된다면 엄청난 상승 효과가 기대된다.
결국 사업성 좋고 조합원수가 적으니 속도는 빠를 듯하다.
매우! 친절한 추진위 사무실에서 직접 브리핑을 들으니 인터넷에서 듣던 막연한 정보와는 차원이 다른 듯 하다..
결론은 입지 A급, 사업성 A급 , 사업 속도 빠름
초기 투자금액 3억 중반-4억,
토지거래허가 구역도 아니고, 5년 재당첨 금지 이런것도 없다 !
조합설립 후 사면 물딱지!
용산에 다시는 이런 투자 물건 없다 !!
문의 : https://www.gurupin.net/ceo_woo
추진위 사무실 위치 : https://naver.me/GQ1b6A5r