월간 재개발 연구회  

6. (지역별스터디 소식) 용산스터디에서는 지금 어떤 공부를 하고 있나 ?


우리가 조합이라 생각하고 직접 뽑아보는 관리처분계획, 비례율


용산은 아직도 개발을 대기 중인 곳이 많다.  여전히 숨은 진주가 곳곳에 있다는 의미이다.

문제는 사업성분석과 조합원들의 권리 관계를 꼼꼼히 분석할줄 아는 공인중개사가 그리 많지 않다는 데 있다.  사업이 본격화되면 좋은 물건 나쁜물건, 좋은 지역, 나쁜 지역이 분명히 차별화된다.  향후 움직임이 있기 전에 미리 분석해둘 필요가 있는 것이다.


이에 용산스터디에서는 아직 개발 계획이 없지만 향후 주변 여건의 변화에 따라 충분히 개발 가능성이 높은 지역을 선별하여 "우리끼지 관리처분"을 먼저해 보고 있다.

여차하면 우리가 조합을 만들 정도의 실력을 미리 쌓아두고 있는 것이다.


재투연의 전영진 자문위원의 멘토링 하게 진행하는 스터디의 흐름은 다음과 같다.

먼저, 오랫동안 용산에서 거래에 관여 해온 경륜을 토대로 아직 "때가 묻지 않은 곳(구역)"을 선정하고

해당 구역의 면적을 정확히 뽑기 위해 토지대장 전체를 일일이 발급받았으며 조합원의 권리 구조와 분양대상 제외 물건을 추리기 위해 건축물 대장을 모두 발급 받았다.

이에 용산스터디 멤버들의 숨은 노력이 엑셀로 정리되었다.


그 다음은 해당 지역이 언제쯤 재개발 요건에 해당되는지 검토하는 단계로 넘어간다.  시공사 없이, 정비사업 전문관리업체도 없이 우리가 직접 구청에 제출할 정도의 서류를 꾸며 보는 것이다.

해당 지역의 건축 개요를 가설계 수준으로 작성해서 "건축규모"를 예측하고 나면 어느정도 사업 비용의 구조와 조합원의 구성등을 가늠할수 있게 되고, 사업의 규모와 비례율도 뽑아 볼수 있게 된다.

개별 물건의 권리내역도 세세하게 가늠해 볼수 있다.


사실 이러한 분석은 해당 지역의 중개사들이라면 반드시 해야 함이 맞다. 하지만 평단가 거래에 익숙한 중개사들로서는 엄두를 내지 못하고 있는 것이 현실이다.

이에 우리 용산스터디 멤버들은 자신감을 갖고 직접 해보며 중개사로서의 실력을 배양하고 있다.

많은 숨은 지역에서 능력있는 중개사들이 지역분석 보고서를 스스로 작성하게 되길 기원하면서 이러한 지역별 활동에 재투연이 멘토로서의 역할을 다할 것을 다짐해 본다.