월간 재개발 연구회  

3. 역세권 재개발 지정 기준 어떻게 바뀌나? 


역세권 장기전세주택 건립 운영기준이 2023년 6월 30일 서울특별시 행정2부시장 방침 제162호로 일부개정되었다.


  - 새롭게 바뀐 내용에 대한 해석의 이견이 아직 있으나 큰틀에서는 대상지 요건을 강화하는 쪽으로 변경되었다.

  - 역세권 재개발의 사망선고와 다름없는 이번 개정의 주요 이슈가 무엇인지 살펴보자 .


개정 내용 전문은 하단 버튼으로 다운로드가 가능하다.


가장 이슈가 되는 문제는 대상지 면적 기준이 2만제곱미터 이하로 제한된다는 점이다.  대부분의 지역들이 노후도가 역에서 멀어지면서 만족되는 경우가 많아 2만제곱미터 이하로 하향될 경우, 상당 지역이 노후도 요건을 만족하지 못하는 경우가 발생할수 있고, 무엇보다 사업규모가 작아져 사업성도 저하될 가능성이 있다.


사실 이보다 더 중요한 문제는 두번째인데, 신축건축물 비율 제한에서 10년이내 신축비율인 15% 이상인 가로구역은 제외된다는 점이 상당히 강력한 제한으로 보인다.

그리고 노후도 요건과 함께 동의율 요건도 강화되었다.  분석에 의미가 없을만큼 가능성이 희박한 동의조건이다.

이번 개정안에서 말하는 가로구역이란 "빈집 및 소규모정비사업법"에 의한 가로구역이 아닌 건축법의 높이제한 규정에서 정의한 가로구역이다.

이는 가로구역의 범위를 상당히 축소해서 정의할 수 있고, 해당 가로구역에 건축물이 10동이라면 2동만 10년미만이라도 지정이 불가한 이유가 된고 만다.

하필 해당 가로구역이 구역 전체의 중앙에 있다면 가로구역 전체가 알박기 같은 형국이 될수 있다.  사실상 역세권 개발이 불가능해진다.


마지막으로 예민한 부분은 "승강장이 포함된 역세권"으로 중심지 역세권의 정의가 보다 구체화되었다는 점이다.

아직 해석에 의견이 분분하고 다른 해석의 여지도 있으나 방침 상단의 "정의" 부분에서 내려진 역세권의 정의와는 다르게 구성되고 있는 점은 명확해 보인다.

이에 대한 해석이 실제 승강장이 완성된 것을 의미한다면, 역세권 예정지역의 추진은 물건너 갈 수도 있는 상황이다.  우선은 승강장이 표시된 경우일 것으로 해석하는 구청이 많아 다행인 상황이다.

그리고 한가지 더 다행인 것은 해당 방침은 이전 신청된 구역에는 적용되지 않는다는 점이다.